Le drame vécu par les familles les plus vulnérables le 1er juillet occulte le fait que le marché immobilier montréalais n’est pas en pénurie. La relocalisation de nombreuses familles en banlieue depuis la pandémie signifie que les logements ne manquent pas sur l’île. Le problème n’est pas la disponibilité, mais plutôt l’abordabilité.
Posté à 5h00
Suzanne Colpron La Presse
Disponible, mais à quel prix ?
PHOTO PHILIP BOUVEN, LA PRESSE
Franck Gervais Marin a trouvé un appartement en banlieue après deux mois de recherche à Montréal.
Franck Gervais Marin a répondu à une vingtaine d’annonces de logement ces deux derniers mois. Quatre heures et demie et cinq heures et demie. Parfois trop petit. Souvent trop cher. Il a enfin trouvé ce qu’il cherchait pour sa famille de deux personnes et lui-même : un quatre et demi, construit en 2021 pour 1 260 $ par mois.
Où? A Saint-Hubert, sur la côte sud.
Depuis 2018, et encore plus depuis la pandémie, des milliers de Montréalais ont choisi la banlieue comme lui, où le taux d’inoccupation est abyssalement bas (1 %) et les loyers plus chers que jamais. Cela explique en grande partie pourquoi on se retrouve à Montréal avec un taux d’inoccupation de 4,7 % pour l’ensemble du territoire, selon une étude réalisée en avril 2022 par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Un taux supérieur aux 3,7 % mesurés en octobre 2021 par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
En 2019, avant la pandémie, ce taux était de 1,6 %.
Mais que ce soit 3,7 % ou 4,7 %, une chose est certaine : l’offre de logements est relativement élevée sur l’île de Montréal. En effet, le taux de vacance est supérieur au seuil de 3% considéré comme le seuil de rentabilité. On parle de pénurie lorsque le pourcentage est inférieur à 3 %.
Le 1er juillet, plusieurs unités sont disponibles pour occupation immédiate à Montréal, contrairement aux années passées.
Il suffit de consulter les plateformes de location pour s’en convaincre. À Kangalou ou LesPac, par exemple, 162 appartements de deux chambres sont proposés à un loyer inférieur ou légèrement supérieur à 1 135 $ par mois, soit le loyer moyen de quatre appartements et demi vacants sur l’île, selon la SCHL. Ce sont ces appartements de deux chambres qui sont généralement utilisés comme référence. Kijiji, en revanche, en répertorie 210. Et Centris en propose 307.
Plusieurs appartements ont besoin de rénovation, comme l’a constaté La Presse, notamment dans les quartiers centraux. Mais d’autres sont plutôt en forme. À Montréal-Est, un quatre et demi rénové est disponible pour 950 $ par mois. À Parc-Extension, près du métro Parc, un appartement de 700 mètres carrés est à la recherche d’un locataire au loyer de 1 150 $. Appartement de deux chambres à louer près de l’Université de Montréal pour 1 099$ par mois.
Mais attention, l’offre pour quatre et demi à plus de 2000$ par mois est encore plus importante sur le marché montréalais. Il y a un appartement de deux chambres sur William Street pour 7 000 $. D’autres à 3 000 $ ou 4 000 $ par mois.
Crise d’abordabilité
« La situation sur le terrain à Montréal s’améliore, tant au niveau de l’offre de logements que de la diversité résidentielle », assure Benoit Ste-Marie, PDG de la CORPIQ, qui s’attend à une stabilisation des prix des logements et des loyers à Montréal, après deux années marquées par des augmente.
Selon lui, plusieurs facteurs expliquent le taux de chômage élevé sur l’île. Le premier est l’exode vers les villes des premier et deuxième anneaux. Entre juillet 2020 et juillet 2021, 232 000 personnes ont changé de région administrative de résidence au Québec, soit 19 % de plus que les 12 mois précédents, selon l’Institut de la statistique du Québec. Montréal enregistre ainsi une perte nette de 48 300 habitants dans ses échanges avec les autres régions.
La seconde est la construction de nouveaux logements sur l’île. Au cours des trois dernières années, 44 000 logements locatifs ont été construits dans la région métropolitaine.
À Montréal, la crise du logement n’est donc pas une crise de disponibilité, comme celle à laquelle nous assistons dans plusieurs banlieues et régions du Québec, mais plutôt une crise d’abordabilité. Il y a des logements, mais ils coûtent plus cher, consomment une part toujours plus importante des revenus et dépassent généralement la capacité financière des ménages les moins fortunés.
Malgré l’augmentation de l’offre de logements locatifs, le nombre de logements abordables pour les familles à faible et moyen revenu n’a pas beaucoup changé dans la ville, alors qu’il était déjà très faible. Par exemple, le Québec ne comptait que 78 109 logements sociaux en 2021, selon la SCHL, contre 326 852 en Ontario. En tenant compte de la population, la province voisine compte 2,4 fois plus de tels logements que le Québec.
Explosion des prix
« Il y a un manque presque total de logements abordables à Montréal », note Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des Comités logement et Associations de locataires du Québec (RCLALQ). C’est peut-être une des raisons pour lesquelles il a explosé dans la région. »
Comme il n’y a plus de logements abordables disponibles dans la ville, certains locataires ont déménagé à l’extérieur des grands centres pour trouver des logements plus abordables. Cela a entraîné une baisse du taux de vacance et une hausse des prix.
Cédric Dussault, porte-parole du RCLALQ
Cette année, les loyers ont en effet beaucoup augmenté à l’extérieur de Montréal que sur l’île. Et la demande pour les grandes maisons augmente partout, note Cédric Dussault du RCLALQ. Avec la crise sanitaire et l’expérience de l’isolement et du travail à domicile, les studios et mini-appartements sont moins prisés.
« À Sherbrooke, par exemple, on a une augmentation de 26,5 % par rapport à l’an dernier, estime M. Dussault. À Granby, nous avons une augmentation de 54,5 % par rapport à l’an dernier. Nous avons actuellement un loyer moyen à Granby de plus de 1 200 $ par mois. »
Dans de nombreux secteurs, les postes vacants resteront faibles cette année, prévoit la SCHL. “L’une des raisons est que posséder une maison devient plus difficile à mesure que les prix augmentent”, explique l’économiste Francis Cortellino. Les locataires resteront locataires plus longtemps. »
Québec augmente l’aide aux ménages dans le besoin
PHOTO PAR JACQUES BOASSINO, ARCHIVES DE LA PRESSE CANADIENNE
André Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation
Jeudi, Québec a bonifié les allocations logement et les suppléments au loyer pour les Québécois dans le besoin. L’allocation logement pourra désormais atteindre 170 $ par mois, correspondant à une augmentation de 70 %, selon le ministre des Affaires municipales et du Logement André Laforest. Environ 134 000 ménages seront éligibles à cette aide financière pour payer leur loyer en 2022- 2023. Le gouvernement augmente également le loyer autorisé dans le cadre du programme Rent Add-On, qui permet à un ménage éligible de vivre dans un logement avec seulement 25% de votre revenu à payer. Par conséquent, les frais de logement admissibles dans le cadre de ce programme augmentent à 150 % du loyer moyen.
La Presse canadienne
Exemples de 4 1/2 pouvant être loués à Montréal pour près de 1135$/mois*
Rue Chapleau, dans le Plateau Mont-Royal (1200$/mois)
PHOTO DU SITE WEB DE KANGALOU
Rue résidentielle Chapleau, dans le Plateau Mont-Royal (1200$/mois)
Rue Abélard, à Verdun (1149$/mois)
PHOTO DU SITE WEB DE KANGALOU
Rue résidentielle Abélard, à Verdun…
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