Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) lag in den letzten Jahren bei null, der EURIBOR-Referenzzinssatz, der auch oft als Referenzzinssatz für Kredite herangezogen wird, darunter. Fazit: Kredite waren mehrere Prozent günstiger als vor der großen Finanz- und Wirtschaftskrise 2008. Viele wurden gekauft und gebaut, laut Statistik der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) sind derzeit mehr als 130 Milliarden Euro an Immobilienkrediten offen.
Nachdem die Inflation im Mai kräftig auf 8,0 Prozent gestiegen ist, ist es laut aktueller Schnellauswertung des Statistischen Bundesamtes Österreich nur noch eine Frage der Zeit, bis die EZB als „Gegenmittel“ den Leitzins anhebt. Für Kredite bedeutet dies, dass nicht nur Neuverträge teurer werden, sondern auch Kredite mit variabler Verzinsung oder gemischte Modelle.
Variable Zinssätze und Folgen
Auf Anfrage der APA hat die OeNB kürzlich aufgeschlüsselt, wie viel des offenen Immobilienkreditvolumens auf feste und wie viele auf variable Modelle entfällt: Das Ergebnis: Sechs Prozent haben eine feste Verzinsung über die gesamte Laufzeit, 44 Prozent gemischt ( z.B. ), 50 Prozent sind überhaupt variabel verzinst. Steigen die für die Berechnung geeigneten Referenzzinssätze, so steigen auch die Habenzinssätze.
Grafiken: APA/ORF.at
Es ist kaum davon auszugehen, dass der Leitzins in Euro oder EURIBOR in kurzer Zeit um wenige Prozentpunkte steigen wird. Mittelfristig ist dies jedoch nicht auszuschließen, wie ein Rückblick auf Zinskurven zeigt. Der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), der Zinssatz, zu dem Banken Geld in Euro verleihen, wird häufig als Benchmark für die Zinssätze von Krediten verwendet, wie z. B. der Quartals- und der Sechsmonats-EURIBOR.
Laufzeit, Betrag, Rückzahlung spielen zusammen
Welche Kredite in welcher Form und in welchem Umfang von steigenden Leitzinsen betroffen sind, hängt von mehreren Faktoren ab. In jedem Fall handelt es sich um Kredite mit variablem Zinssatz und manchmal um Kredite mit gemischtem Zinssatz. Entscheidend ist in jedem Fall, wie lange der Kredit schon läuft bzw. wie viel der Kredit noch offen ist: Je mehr, desto größer der Effekt eines plötzlich höheren Zinssatzes. Der Traum vom Eigenheim wird definitiv mit jedem Prozent teurer, wie die einfachen Berechnungen des Modells zeigen.
Plötzlich 150 oder 200 Euro mehr im Monat
Ein Darlehen über 250.000 Euro mit einem variablen Zinssatz von 2,0 Prozent (nominal) ergibt beispielsweise eine monatliche Tilgungsrate von rund 1.058 Euro. Für die gleiche Summe, bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent, spucken zahlreiche Online-Kreditrechner eine monatliche Rate von etwa 1.120 Euro aus.
Mit 3,0 Prozent sind es jetzt 1.183 – 125 Euro mehr im Monat oder 1.500 Euro mehr im Jahr. Wichtig: Diese Berechnung zeigt nur das Ausgangsszenario (keine Rückzahlung) eines Neuvertrages. Ein weiteres Beispiel: Bei einem Kredit steigt der Zinssatz während oder nach einer zehnjährigen Zinsbindungsphase auf 4,5 % (1,5 %). Die Kreditrate beträgt nun 1.230 statt ursprünglich 1.000 Euro.
Große Bandbreite zwischen „günstig“ und „ungünstig“
Schließlich hat sich die Finanzmarktaufsicht (FMA) unter dem Motto „Reden wir über Geld“ mit dem Thema „variable oder feste Verzinsung“ auseinandergesetzt und ein Beispiel durchgerechnet, das die Bandbreite der Möglichkeiten – von „günstig“ bis „ungünstig“ – aufzeigt. ganz klar. Ausgangspunkt ist ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro für eine Laufzeit von 20 Jahren. Bei einem festen Zinssatz von 1,5 Prozent betragen die monatlichen Zinsen 1.400 Euro, der zu tilgende Gesamtbetrag beträgt etwa 347.000 Euro, also etwa 47.000 Euro Zinsen.
Option zwei, ein variabler, „günstiger“ Zinssatz, der Zinssatz steigt stetig von 0,4 auf 1,6 und schließlich 1,9 Prozent: Das ergibt eine monatliche Rate von 1.500 Euro und eine Gesamtauszahlung von 336.000 Euro. Option drei „ungünstig“: Der Zinssatz steigt in den ersten sieben Jahren auf 5,0 und zuletzt 6,0 Prozent. Ergebnis laut FMA-Rechnung: 2.100 Euro Monatsrate und mehr als 459.000 Euro Gesamttilgung, dh 159.000 Euro nur Zinsen.
Wo liegt die realistische persönliche Schmerzgrenze?
Die Beispiele zeigen einerseits, dass Immobilieneigentümer in den letzten Jahren sehr gut mit variablen Zinsmodellen gefahren sind, und wenn sie einen großen Teil bereits abbezahlt haben, können sie damit noch recht klug davonkommen. Härter trifft es diejenigen, die sich noch im ersten Drittel befinden und ihre Geschwindigkeit vielleicht knapp unter der Schmerzgrenze kalkuliert haben.
Zudem bergen sehr lange Laufzeiten mit variabler Verzinsung aufgrund der geringen Rückzahlungswirkung ein höheres Risiko – die Kreditsumme nimmt zu Beginn nur langsam ab. Und du warst ihm länger ausgesetzt.
Fester Wert und Verhandlungsort
Mit der steigenden Nachfrage nach Immobilien ist auch das Kreditvolumen in Österreich in den letzten Jahren deutlich gestiegen: Laut OeNB-Statistik waren im März 2020 115,7 Milliarden Euro an Forderungen ausstehend; im März dieses Jahres bereits 131,3 Milliarden Euro. Laut OeNB-Statistik betragen die Zinsen für Neuverträge derzeit durchschnittlich 1,27 Prozent, für laufende Verträge 1,37 Prozent und effektiv durchschnittlich 1,65 Prozent.
Es gibt auch einen Zuschlag, einen Zuschlag des Gläubigers. Dies ist verhandelbar. Beides zusammen ergibt einen Nominal- oder Sollzins. Die Nachzahlung ist Verhandlungssache, ein nicht immer transparenter Faktor, die Höhe hängt von der Kredithöhe, Bonität, Laufzeit, Einkommen, Beruf und mehr ab.
“Ein bisschen größer, ein bisschen mehr”
Laut der Wiener Schuldnerberatung ist die Wohnungssuche in neun Prozent der Fälle die Ursache für finanzielle Schwierigkeiten. Meist handelt es sich dabei um eine Veränderung der Einkommenssituation, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit, gescheiterte Selbständigkeitspläne und Trennung. Manchmal spielen verschiedene Faktoren zusammen.
ORF.at/Christian Öser „Größer, höher, mehr“ ist oft kein guter Ratgeber
Weil die Zinsen in den letzten Jahren beim Bau oder Kauf einer Wohnung niedrig waren, erliegt man manchmal der Versuchung „ein bisschen größer, ein bisschen mehr“, sagt Gudrun Steinmann von der Schuldnerberatung, einer Tochtergesellschaft des Fonds Soziales Wien ( FSW). . Sinnvoller ist es in jedem Fall, sich vorher Gedanken darüber zu machen, was man wirklich braucht und vor allem langfristige Kosten wie Wartung und Reparatur zu berücksichtigen.
“Rechne nicht mit der Endstation”
Der Eigenkapitalanteil sollte mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten decken können, hier gilt: Je mehr, desto besser. Steinman weist auch darauf hin, dass mehr Reserven und damit eine bessere Bonität auch die Verhandlungsposition mit dem Kreditgeber über den Zinssatz inklusive der Marge verbessern. Noch ein Tipp aus der Schuldnerberatung: Angebote vergleichen nicht vergessen, nicht einfach zur Hausbank gehen.
Grundsätzlich sei „das Thema Immobilienkredit gelassen zu betrachten“, schließlich sei dies keine Kleinigkeit. Und es gilt: „Nicht auf den letzten Schlag rechnen“, es müssen Vorbehalte bestehen, damit man bei unerwarteten Ereignissen nicht gleich ins Rutschen gerät.
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