Anfang der 1980er-Jahre lockerte die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Geldpolitik und der Staat kurbelte die Bauwirtschaft mit Konjunkturprogrammen an. Der Wohnungsmarkt boomt.
1987 erreichte der Boom mit dem Zusammenbruch der New Yorker Börse eine neue Dimension. Zentralbanken auf der ganzen Welt öffnen ihre Türen für Geld. Die Aktien sind aufgebraucht – jetzt wollen alle ein Haus. Die Immobilienpreise in der Schweiz schießen in die Höhe.
Steigende Zinsen haben zu einem Rückgang der Immobilienpreise geführt
Banken vergeben Kredit um Kredit, weil sie überzeugt sind: Es besteht kein Risiko, die Zinsen werden nicht steigen. Im Sommer 1989 kündigte Nationalbankpräsident Marcus Lucer an: “Die Immobilienpreise können vorerst nicht in den Abgrund stürzen.”
Im selben Jahr sorgte Luzern selbst dafür, dass genau das geschah: Die SNB erhöhte die Zinsen. Die Panikreaktion ist Gift für den überhitzten Wohnungsmarkt. Die Nachfrage sinkt und die Preise sinken.
Hausbesitzer sind von den Zinssätzen überwältigt und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien stehen leer. Inkassodienste sind mit Zwangsverwaltungen überfordert. Und die Banken ertrinken in schlechten Krediten: Bis 1996 hatten sie insgesamt 42 Milliarden Franken abgeschrieben.
Der Immobilienkollaps riss die gesamte Wirtschaft in den Abgrund
Die großen blutenden Banken müssen Dutzende von Regionalbanken übernehmen, um sie vor dem Absturz zu bewahren. Die Thuner Spar- und Darlehenskasse ist nicht erhalten. Im Oktober 1991 stürmten wahnsinnige Kunden vergeblich ihre Bank: Die Schalter blieben geschlossen. Bilder des Dramas reisen um die Welt.
Der Zusammenbruch von Immobilien ruiniert die gesamte Wirtschaft. Eine schwere Rezession bricht aus. 1997 druckte die SNB frisches Geld und die Wirtschaft nahm langsam Fahrt auf. Die Schweiz hat das Schlimmste erlebt.
Die Immobilienpreise haben sich seit 1998 verdoppelt
1998 stiegen die Immobilienpreise erstmals wieder. Und sie steigen weiter, angeheizt durch sinkende Zinsen, die seit der Finanzkrise 2008 sogar in den negativen Bereich geraten sind.Der Immobilienmarkt boomt – auch während der Pandemie: Die Nachfrage nach Wohnraum wächst noch stärker. 2021 werden die Immobilienpreise um weitere sechs Prozent steigen. Sie haben sich seit 1998 verdoppelt.
Heute kostet ein zehn Jahre altes Haus mit 140 Quadratmetern in Bern 1,5 Millionen Franken, in Lausanne fast zwei Millionen, in Zürich 2,5 Millionen und in Genf drei Millionen. Wer ein gebrauchtes Haus in Ronstadt will, muss über eine halbe Million Franken Eigenmittel und einen Bundesratsalär verfügen: 450’000 Franken.
Die Inflation steigt
24 Jahre dauerte der Boom – jetzt ist er vorbei. Der Krieg in der Ukraine unterbricht Lieferketten und treibt die Energiepreise in die Höhe. Dadurch liegt die Inflation in den USA und Europa bereits bei über acht Prozent. In der Schweiz sind es fast drei Prozent. Und man sieht das Ende des Fahnenmastes nicht.
Infolgedessen erhöhte die US-Notenbank die Zinsen im Mai um 0,5 Prozent, den höchsten Zinssatz seit dem Jahr 2000. Nun zieht die Europäische Zentralbank nach. Im Juli wird sie die Zinsen um 0,25 % erhöhen – zum ersten Mal seit elf Jahren. Dies zeigt, dass auch die SNB um Zinserhöhungen nicht herumkommt.
Hypothekenanbieter haben bereits reagiert. Vor einem Jahr kostete eine zehnjährige Festhypothek ein Prozent. Im April 2022 waren es zwei Prozent. Heute liegt das von der Credit Suisse im Internet publizierte Angebot bei 2,84 Prozent, Raiffeisen bei 2,9 Prozent. Zudem werden Bauen und Renovieren in diesem Jahr bis zu acht Prozent teurer, Heizen mit fossilen Brennstoffen kostet 40 Prozent mehr. Mit anderen Worten: Die Nutzungskosten steigen – der Wert der Häuser sinkt. Im ersten Quartal 2022 hat sich die Preiskurve bereits abgeflacht.
Der Immobilienmarkt steht vor einem Wandel
„Dies ist ein Wendepunkt für den Immobilienmarkt“, sagte Donato Skognamiglio, 52, Leiter des Immobilienberatungsunternehmens IAZI. „Dann brach eine Lawine ins Tal hinunter. Er hält an, als er das Gras erreicht. Aber wenn du nicht aufhörst, rutschst du runter.“
Die SNB akzeptiert, dass Immobilien bis zu 30 Prozent überbewertet sind. Es scheint einfach niemanden zu stören. „Es ist wie auf der Titanic“, sagt Skognamiglio. „Champagnerspitzen platzen bis zum Rand.“ Seit 1998 kennt die Branche nur noch den Aufwärtstrend. „Sie hat in dieser Zeit so getan, als wäre sie ein Dummkopf. Die meisten von ihnen haben nie das Gefühl gehabt, dass der Zinssatz sieben Prozent erreichen und der Wert von Immobilien fallen könnte.
In der Tat, wenn Sie sich auf dem Markt erkundigen, werden Sie keine Panik bemerken. Gibt es keinen Eisberg? „Die Branche hat auch nicht mit Inflation und steigenden Zinsen gerechnet“, sagte Skognamiglio. “Und doch ist beides bereits Realität.” Die Risikobewertung ist nirgendwo wichtiger als auf dem Immobilienmarkt. Scognamiglio: „In der Finanzwelt gibt es verschiedene Möglichkeiten, sich gegen Preisanpassungen abzusichern. Aber einen solchen Blitzableiter gibt es in der Immobilienbranche nicht.»
Mieten ist günstiger als besitzen
Zürcher Kantonalbank und Credit Suisse gaben kürzlich bekannt, dass Mieten günstiger ist als Besitzen. In den letzten zehn Jahren haben sie das Gegenteil behauptet. «Das ist ein starkes Signal», sagte Immobilienexperte Andreas Löppe (57) von der Universität Zürich. „Die Heizung verlangsamt sich bereits. Die Abkühlung kommt.“
Ein historischer Moment, sagt Löpfe: „Damit geht eine Phase zu Ende, die in den 1990er Jahren begonnen hat. 2022 markiert das Ende des Hoffnungsprinzips. Das nächste Jahrzehnt sieht radikal anders aus als das letzte.“
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